CRITERIOS DE USO, CONSERVACION Y MANTENIMIENTO DE ESPACIOS PRIVADOS DE USO PUBLICO A NIVEL DE CALLE

El pasado 17 de abril del 2013 se aprobó en Junta de Gobierno los criterios que regirán las condiciones de uso, conservación y mantenimiento de espacios privados de uso público a nivel de calle (pasajes, soportales y espacios libres privados con uso público en superficie).

 

BOR NUM. 52 (Miércoles 24 de abril de 2013)

La clara y radical distinción que normalmente se establece en los Planes, entre espacios privados y públicos, permite aplicar, en la mayoría de los supuestos, las obligaciones convencionales que la legislación del suelo impone a los propietarios: Cesión de los terrenos afectados por un uso y dominio públicos, costeamiento por su parte de la urbanización, recepción por el Ayuntamiento y conservación y mantenimiento municipal del espacio, ya público, recibido.

Sin embargo, en soportales, pasajes y algunos espacios libres la situación no presenta tal claridad, por tratarse de terrenos privados que están sometidos a una especie de servidumbre de paso público, siendo necesario regular adecuadamente su recepción, uso, conservación y mantenimiento.

Un aspecto que interesa aclarar se refiere a la conveniencia de que exista esta clase de espacios. Los inconvenientes están relacionados fundamentalmente con la dificultad de su mantenimiento: Limpieza, alumbrado, posibles filtraciones, así como por el incremento que suponen en la superficie viaria a mantener y conservar. Este último inconveniente, visto desde otro ángulo, es precisamente una ventaja, dada la escasez de espacios peatonales en la ciudad. Otra ventaja es que dado el rigor del clima extremado de Logroño, los soportales y pasajes permiten un tránsito cómodo y a resguardo de las inclemencias del tiempo. A veces también, los pasajes sirven para acortar recorridos o para enlazar circulaciones peatonales. Finalmente, el recurso de un soportal suele ser utilizado como medio de establecer un orden superior en un conjunto de edificaciones heterogéneas. La imposición del uso público a ciertos espacios calificados como privados permite compaginar la utilización del subsuelo para aparcamientos con la utilización pública como espacio libre en la superficie.

En el supuesto de aceptar el mayor peso de las ventajas de esta clase de espacios frente a los inconvenientes que presentan, el Ayuntamiento debe tolerar su existencia, fomentarla e incluso imponerla. La imposición viene dada por vía de planeamiento y el fomento tendrá que ver con las condiciones que se establezcan para su recepción y conservación.

A los pasajes y soportales que, libremente, puedan crearse por los particulares con un interés exclusivamente comercial y que no aporten nada en cuanto a recorridos peatonales, no corresponderían medidas de fomento.

 

1.- Clasificación.

 

Los soportales, pasajes y espacios libres de titularidad privada pero con uso público en superficie se clasifican en los siguientes grupos y subgrupos:

A. Espacios de interés público, por estar en uno de los siguientes casos:

A.1. Estar impuestos por el planeamiento.

A.2. Los que obtengan tal calificación.

B. Sin interés público.

 

2.- Obtención de la calificación de interés público.

 

El Ayuntamiento podrá calificarse de interés público los soportales, pasajes y espacios libres de titularidad privada que no estando impuestos por el planeamiento, tengan utilidad para el tránsito público. A tal efecto, y a solicitud de los interesados, el Ayuntamiento apreciará la mejora que el soportal, pasaje o espacio libre suponga para la red de itinerarios peatonales, la continuidad y comodidad de los mismos, la reducción de los recorridos, el acceso a las dotaciones y equipamientos, así como otras circunstancias relacionadas con los cometidos básicos antes enumerados.

 

3 Prescripciones.

 

3.1.- Comunes a todos los casos en los que haya tránsito público (Supuestos clasificados A y B)

- Las relativas a las dimensiones de los soportales y pasajes, comunes a todos ellos, son las contenidas en Normativa del Plan General, tanto en plano de Ordenación del Suelo Urbano como en los artículos 2.3.4 y 3.2.6.

- Las obras de acondicionamiento o urbanización a realizar en esta clase de espacios recaerá sobre los promotores de los inmuebles, como una obligación más a ejecutar de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 40 del Reglamento de Gestión.

- La pavimentación será de características similares o superiores a la de las aceras de la calle, manzana o sector, debiéndose adoptar las medidas estructurales y constructivas necesarias para soportar el uso público sin que se produzcan daños, filtraciones, vibraciones en los inmuebles y pérdidas caloríficas en la planta de piso inmediatamente superior.

- Las condiciones de iluminación serán similares a las del alumbrado público.

- Cuando existan varios inmuebles en un mismo soportal o pasaje se adoptará un mismo tratamiento para todos ellos.

3.2.- Específicas para los espacios de interés público (Supuesto clasificado A)

- Deben cumplirse las condiciones de itinerario peatonal accesible, según Orden VIV/561/2010 de 1 de febrero.

- En el diseño de la pavimentación y, en general, el tratamiento de los elementos comunes y mobiliario urbano se seguirán los criterios de los técnicos municipales para garantizar la armonía con el tratamiento del resto del espacio público y la facilidad de mantenimiento con los medios del Ayuntamiento.

- El techo estará aislado para impedir las pérdidas caloríficas del piso situado inmediatamente encima, debiéndose tratar con pinturas claras que permitan una fácil limpieza y reposición.

- La instalación eléctrica deberá cumplir con las prescripciones establecidas en el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, tanto en los casos de nueva ejecución, como para las adecuaciones de los existentes. La disposición de la red de alumbrado se realizará con características idénticas a las del resto de alumbrado exterior público municipal, y la conexión a la red se realizará de tal manera que permita en todo momento la misma regulación de circuitos establecido para el resto del alumbrado y con las siguientes características:

 

1. La instalación deberá disponerse de forma que resulten accesibles todos sus elementos, canalizaciones o luminarias con medios manuales o, en caso contrario, se garantice el soporte de medios autopropulsados.

2. La canalización para la derivación de alimentación a los puntos de luz partirá de la red principal de alumbrado exterior público desde una arqueta que contará con marco y tapa de dimensiones 620mm x 620mm y una altura mínima de 80mm de altura y características C-250.

La canalización se realizará con dos tubos corrugados de diámetro 110, cumpliendo con las prescripciones establecidas en las Normas Técnicas Municipales para instalaciones de Alumbrado Público. Ésta canalización de derivación a los puntos de luz, contará con dos arquetas, dispuestas de tal manera que exista una en el inicio y otra en el final lo más cerca posible de la base del pilar en el caso de soportales, y al inicio y al final en el caso de pasajes. Las características del marco y tapa de arqueta serán C-250 según EN-124 y de dimensiones 40x40x8cm, sirviendo ésta únicamente como paso de canalización.

En el caso de soportales, la derivación para la alimentación al punto de luz, se realizará empotrada en el pilar con dos tubos corrugados de diámetro 63 hasta una caja de derivación, que se encontrará situada a la altura de los puntos de luz. La canalización de subida desde arqueta de derivación en la base del pilar hasta la caja de derivación dispuesta en la parte superior, solo podrá ser vista excepcionalmente, realizándose ésta con tubo de protección metálico con autorización expresa de la Sección responsable del Mantenimiento de las instalaciones de Alumbrado. Su disposición permitirá la unión de estas instalaciones con las del resto del alumbrado exterior público, por ambos extremos, es decir al inicio de los soportales o pasajes y al final.

La canalización en los soportales o pasajes, deberán ser de sección rectangular, utilizando tramos rectos y con cajas de registro en los cambios de dirección y derivaciones a las luminarias (una por cada punto de luz). Se colocaran directamente sobre paredes y techos, sin que se admitan empotramientos. Las dimensiones mínimas de la canaleta de sección rectangular a utilizar serán de 100×50 y colocando una caja de derivación a cada punto de luz y en cada cambio de dirección. Cualquier otro sistema de instalación requerirá la aprobación por escrito de la Sección responsable de mantenimiento del Alumbrado Exterior Público.

3. Los conductores serán de cobre, con aislamiento tipo RV 0,6/1 KV. Su sección mínima será de 4×6 mm2,en doble circuito, y la correspondiente línea de tierra de sección 1x16mm2, unida con la red general de tierra de la instalación por ambos extremos. La línea de alimentación a los puntos de luz, deberá ejecutarse teniendo presente que la conexión con la red principal de alumbrado exterior público puede ser realizada por cualquiera de sus extremos. Tanto las conexiones de la red de tierra, como las de las líneas de alimentación a los puntos de luz, se realizarán según prescripciones establecidas en el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, en la arqueta que forma parte de la red principal del alumbrado exterior público.

4. Las lámparas y luminarias deberán ser del tipo normalizado para cada zona por el Ayuntamiento o aprobadas en su caso, y estarán sujetas mediante anclajes adosados a las paredes y nunca directamente a ellas. Al igual que el resto de luminarias, cada una llevará un cofre de protección en caja de derivación, dispuesta a tal efecto en un lugar próximo a la luminaria.

5. Todas las partes metálicas, irán conectadas a un circuito de toma de tierra, el cual estará compuesto por un cable de sección 1x16mm2, identificado con los colores amarillo-verde y conectado a dos picas cuando menos, una a cada extremo de la instalación.

- Los niveles de iluminación en aplicación de las normativas vigentes, deberá contar con los mismos niveles que las calles que confluyan en el mismo. En el caso que el alumbrado, debido a las características especiales del pasaje, necesite una ampliación del horario de encendido en régimen permanente, se deberá ejecutar con un circuito independiente, añadiendo un contactor y las protecciones necesarias en cuadro de mando y protección de la instalación para su gestión de forma independiente.

Los soportales deben ser considerados como zonas peatonales con flujo de peatones alto, con una clase de alumbrado CE2, es decir contar con un nivel de iluminación de 20 luxes de iluminancia media y una uniformidad media superior o igual al 40%. Sirve ésta situación tanto para sí éstos corresponden con paso de vehículos y mixtos, como si éstas cuentan con escaleras o escalones a lo largo de su recorrido. Estos niveles podrán ser variados en un ± 20% en virtud de las necesidades, y siempre con aprobación por escrito de la justificación que ha generado los nuevos niveles.

En el caso de formar parte y obtenerse datos en el diseño de la urbanización, los cálculos luminotécnicos deberán formar parte del mismo. Si por el contrario el resto de urbanización ya se encuentra ejecutada y en funcionamiento, se permitirá la presentación de la documentación de forma independiente al de la urbanización de la misma en cuanto a su legalización con respecto al Reglamento de Eficiencia Energética en instalaciones de alumbrado exterior, pero como ampliación de la instalación de alumbrado exterior público existente. Es decir solo deberá certificarse energéticamente la parte correspondiente a la instalación de los soportales.

 

4.- Procedimiento.

 

- Cuando se trate de una obra de nueva planta, el tratamiento del pasaje, soportal o espacio libre se incluirá en el Proyecto de construcción o se presentará en una separata o proyecto independiente del mismo.

- Cuando se trate de un caso existente, y se pretenda su recepción municipal por haber sido considerado espacio de interés público, se presentará un proyecto que tendrá un carácter descriptivo cuando el tratamiento se ajuste a las prescripciones del apartado anterior y un carácter de proyecto de reforma cuando no se ajusten a las mismas.

En los supuestos A.2 y B se presentará un documento por el que el promotor del inmueble, la comunidad de vecinos o el propietario del mismo, exonera al Ayuntamiento de responsabilidad respecto de cualquier perjuicio que el uso público pueda causar al inmueble. Dicho documento será objeto de inscripción registral con el fin de que sea de notorio conocimiento y de obligada eficacia con respecto a los sucesivos propietarios.

- Una vez concedida la licencia, ejecutadas las obras y realizada la tramitación de enganche se procederá al examen y recepción por el Ayuntamiento de los espacios clasificados previamente como de interés público.

 

5. Mantenimiento.

 

Una vez recibido el espacio de interés público, el Ayuntamiento de Logroño asumirá las siguientes tareas:

- La limpieza urbana, incluso el vaciado y la recogida de papeleras.

- La conservación del alumbrado, que implica sufragar el coste del suministro eléctrico, la reposición de lámparas y luminarias.

- La conservación de techos y elementos de fachada comunes, tales como pilastras en soportales, que implica su limpieza, así como desinfección, lucha contra mohos, retirada de pegotes, graffitis, etc’. Como alternativa a la limpieza, el Ayuntamiento de Logroño podrá aplicar una capa de pintura cuando las condiciones lo requieran.

- La conservación de pavimentos, que implica su limpieza, baldeo, así como, al final de su vida útil, o por deterioro causado por el uso público, la sustitución de la baldosa, losa o pieza de acabado final (que es la que sufre el desgaste atribuible al uso público), no así los elementos que tengan que ver con el aislamiento, impermeabilización o acción sustentante del mismo, cuyo costo de reposición o reparación deberá ser sufragado por los propietarios del inmueble.

 

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